Hipoteka przymusowa może być koszmarem dla niejednego podatnika. Niezniszczalna i skuteczna wobec każdorazowego nabywcy nieruchomości. Daje władzę i niejednokrotnie jest kartą przetargową w rękach organu podatkowego, gdy podatnik nagle chce sprzedać nieruchomość, na której sprytny pracownik wierzyciela podatkowego zabezpieczył zaległości podatkowe.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka) – art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Wpisać hipotekę czy czekać na zmiany Ordynacji podatkowej? O to jest pytanie roku 2026!
Zastąpienie instytucji nieprzedawniania się zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką lub zastawem skarbowym – instytucją zawieszenia biegu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego wskutek dokonania wpisu hipoteki przymusowej lub zastawu skarbowego. To planowane zmiany Ministerstwa Finansów w ramach modernizacji Ordynacji podatkowej. Ma to być największa z modernizacji w ostatnich latach, która uporządkuje także problematyczną tematykę zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką przymusową i zastawem skarbowym. Nowelizacja Ordynacji podatkowej w tej sprawie jest aktualnie przedmiotem prac Sejmu,
W okresie od dnia 1 stycznia 1998 r. do dnia 31 grudnia 2002 r. regulacja stanowiąca o nieprzedawnianiu się zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką była zawarta w art. 70 § 6 Ordynacji podatkowej. Regulacja ta – po uzupełnieniu o zabezpieczenie w postaci zastawu skarbowego – została z dniem 1 stycznia 2003 r. przeniesiona do art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej, który w niezmienionym kształcie nadal obowiązuje. Wyrokiem z dnia 8 października 2013 r., sygn. akt SK 40/12, Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność art. 70 § 6 Ordynacji podatkowej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 1998 r. do dnia 31 grudnia 2002 r. W końcowej części uzasadnienia tego wyroku Trybunał zauważył, że obecnym odpowiednikiem zakwestionowanego przepisu jest art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej, który budzi podobne wątpliwości i wymaga pilnej interwencji ustawodawcy.
Po wydaniu przez Trybunał Konstytucyjny wyroku z dnia 8 października 2013 r., sygn. akt SK 40/12, w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtowało się stanowisko o niekonstytucyjności art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej. Stanowisko to ma charakter ugruntowany. Rozstrzygnięcia organów podatkowych wydawane w oparciu o art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej, w razie ich zaskarżenia do sądów administracyjnych, są konsekwentnie uchylane przez sądy, co pociąga za sobą konieczność zwrotu przez organy podatkowe wysokich kosztów postępowania sądowego.
W celu rozwiązania istniejącego problemu Ministerstwo Finansów zaproponowało zastąpienie instytucji nieprzedawniania się zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką lub zastawem skarbowym (uchylenie w art. 70 § 8) – instytucją zawieszenia biegu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego wskutek dokonania wpisu hipoteki przymusowej lub zastawu skarbowego.
Wpis hipoteki przymusowej i brak spłaty zaległości podatkowych musi skutkować egzekucją z nieruchomości. Zgodnie z projektem hipoteka wydłuży termin przedawnienia tylko o 5 lat! Co z zaległościami za 2020 rok? Czy Regionalne Izby Obrachunkowe będą mogły zarzucić dopuszczenie do przedawnienia w związku z brakiem działań i wykorzystania hipoteki?
Ministerstwo Finansów przewidziało również przepis przejściowy, a mianowicie do zobowiązań podatkowych zabezpieczonych hipoteką przymusową lub zastawem skarbowym przed dniem wejścia w życie niniejszego przepisu, w odniesieniu do których przed tym dniem nie upłynął termin przedawnienia, stosuje się przepis art. 70 § 7a ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z tym że bieg terminu przedawnienia tych zobowiązań ulega zawieszeniu z dniem wejścia w życie niniejszego przepisu.
Niedopuszczalna jest droga sądowa dla zaspokojenia należności podatkowych Skarbu Państwa, stwierdzonych tytułem wykonawczym wystawionym przez wierzyciela domagającego się ich uwzględnienia w podziale sumy uzyskanej przez sądową egzekucję z nieruchomości (art. 1036 k.p.c.) Tak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 114/07.
Uchwała SN jest nadal aktualna i mająca zasadnicze znaczenie, gdy komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości, a gmina chciałaby się do niej „przyłączyć” z zaległościami podatkowymi. Jak wskazał Sąd Najwyższy możliwości są tylko dwie:
hipoteka przymusowa
zbieg egzekucji administracyjnej z egzekucją sądową
Jakie zatem działania powinien podjąć wierzyciel podatkowy? Czy hipotekę można wpisać po zajęciu nieruchomości przez komornika sądowego? Czy gmina, która ma wpis hipoteki przymusowej musi wywołać zbieg? Czy samo zgłoszenie zaległości podatkowych daje pewność uczestnictwa w podziale sumy z egzekucji? To tylko niektóre z wielu pytań i wątpliwości, które powstają w tym temacie.
Stanowisko kolejnej RIO w sprawie przedawnienia i art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej? Wyjaśnienie RIO do pobrania w całości
W pierwszej kolejności wskazuję, że przedmiotem analizy Trybunału Konstytucyjnego (TK) w wyroku z 8 października 2013 r. o sygn. SK 40/12 była zgodność z Konstytucją RP art. 70 § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Przepis ten w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 1998 r. do 31 grudnia 2002 r. stanowił, że nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką, jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki.
W wyroku TK stwierdził, że art. 70 § 6Ordynacji podatkowej, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 1998 r. do 31 grudnia 2002 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.
Przedmiotowy wyrok TK spowodował utratę mocy obowiązującej przepisu określonego w sentencji wyroku, czyli 70 § 6 ustawy Ordynacja podatkowa.
Aktualnym odpowiednikiem powyższego przepisu jest art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym, jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu. TK nie orzekł o niekonstytucyjności art. 70 § 8 o.p.
Stosownie do wyrażonej w art. 70 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 z poźn. zm. dalej jako o.p.) zasady – zobowiązania podatkowe przedawniają się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W trakcie trwania tego terminu musi zaistnieć zdarzenie przewidziane w art. 70 § 8 o.p., aby zobowiązanie podatkowe nie ulegało przedawnieniu. Ustawodawca wskazuje tu na dwa zdarzenia, które powodują skutek określony w tym przepisie, a mianowicie zabezpieczenie zobowiązania podatkowego hipoteką oraz zabezpieczenie zastawem skarbowym. (..)
Komunikat w sprawie zabezpieczenia hipoteką przymusową zaległości podatkowych, które ulegną przedawnieniu z 31.12.2025 w związku z trwającymi pracami nad nowelizacją Ordynacji podatkowej!
Mając na uwadze przedłużające się prace nad nowelizacją przepisów Ordynacji podatkowej – projekt nowelizacji z dnia 24 października 2025 roku w zakresie m.in. modernizacji zasad przedawnienia zaległości podatkowych zabezpieczonych hipoteką przymusową i zastawem skarbowym informujemy, że aktualnie projekt jest po kolejnym posiedzeniu komisji prawniczej. Projekt nie został jeszcze przyjęty przez Radę Ministrów RP i nie skierowano go do procedowania w Sejmie RP.
Mając na uwadze powyższe zmiany nie zostaną przyjęte i ogłoszone przed 1.01.2026 roku. Nie będą zatem obowiązywały nowe zasady i przepis przejściowy, który miał uchronić zaległości podatkowe zabezpieczone przed jego wejściem hipoteką przymusową i zastawem skarbowym przed przedawnieniem i wyeliminować wątpliwości interpretacyjne co do niekonstytucyjności art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej.
W przypadku powstrzymywania się do tej pory wierzycieli przed wpisem hipoteki przymusowej dla zaległości podatkowych do tego wytypowanych, które uległyby przedawnieniu z dniem 31.12.2025 informujemy, że aktualnie jest to właściwy moment do złożenia stosowanego wniosku o wpis w sądzie wieczystoksięgowym. Podkreślenia wymaga, że dotyczy to wyłącznie zaległości typowanych przez wierzyciela w standardowym trybie do zabezpieczenia.
Podczas prac nad nowelizacją zgłoszone zostały do Ministerstwa Finansów wątpliwości co do brzmienia przepisu przejściowego. Takie wątpliwości zgłosił m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich. Brak odpowiedzi Ministerstwa Finansów w tej sprawie.
Jednocześnie informujemy, że wiążący dla ważności wpisu jest dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej, a w przypadku uwzględnienia wniosku wpis ma moc wsteczną.
